The vermilion blog

Με βάση του πώς διαμορφώνεται η δόση υπάρχουν 2 βασικά είδη δανείου

• τοκοχρεωλυτικά: είναι η συντριπτική πλειοψηφία των δανείων που δίνουν οι ελληνικές τράπεζες. Σε αυτά υπολογίζεται το σύνολο του τόκου για όλη τη διάρκεια του δανείου κ μαζί με το κεφάλαιο μοιράζονται σε ισόποσες, σταθερές δόσεις. Αυτό που αλλάζει είναι η αναλογία τόκου-κεφαλαίου μέσα στη δόση, καθώς οι πρώτες δόσεις έχουν κατά μεγάλο ποσοστό τόκο κ λιγότερο κεφάλαιο. Με άλλα λόγια, αν σε ένα τέτοιο δάνειο 20 χρόνων έχεις πληρώσει δόσεις 10 χρόνια ΔΕΝ έχεις ξεπληρώσει το μισό δάνειο, αλλά αρκετά λιγότερο, το οποίο κ είναι το βασικό του μειονέκτημα. Το μόνο του πλεονέκτημα είναι ότι η δόση είναι σταθερή από την αρχή μέχρι το τέλος κ ξέρεις πόσα θα πληρώνεις.
• χρεωλυτικά: αυτός ο τύπος δανείου είναι διαδεδομένος στο εξωτερικό, αλλά για κάποιο λόγο όχι εδώ. Ίσως γιατί δεν είναι ιδιαίτερα κερδοφόρος. Σε αυτό το δάνειο οι δόσεις έχουν ίσα ποσά από το κεφάλαιο κ τόκους που μικραίνουν σταδιακά. Δηλ. σε αυτό ξεκινάς με μεγαλύτερη δόση (έως κ 40% σε σχέση με το άλλο), αλλά ξεπληρώνεις πιο γρήγορα το κεφάλαιο. Σε δάνειο 20 ετών, μετά από δόσεις 10 χρόνων έχεις όντως ξεπληρώσει το μισό κεφάλαιο. Αυτό μεταφράζεται στο ότι μετά το τέλος του δανείου, εάν συγκρίνεις το ποσό που πλήρωσες συνολικά σε ένα χρεωλυτικό κ σε ένα τοκοχρεωλυτικό, θα δεις πολύ μεγάλη διαφορά. Το βασικό του μειονέκτημα είναι ότι ξεκινάει με μεγάλη δόση, πράγμα που το κάνει δυσπρόσιτο στον περισσότερο κόσμο για έγκριση (βλ. 2.2). Εάν έχεις την οικονομική δυνατότητα, αξίζει τον κόπο να το σκεφτείς.

Με βάση του πώς διαμορφώνεται το επιτόκιο τα δάνεια χωρίζονται στις εξής κατηγορίες

• σταθερού επιτοκίου: Όπως λέει κ η λέξη το επιτόκιο δεν αλλάζει για μία προσυμφωνημένη περίοδο, άρα δεν αλλάζει κ η δόση. Το πλεονέκτημα είναι ότι μπορεί να γίνει πιο εύκολα ο προγραμματισμός κ ξέρεις τι να περιμένεις σε αυτό το διάστημα. Το μειονέκτημα είναι ότι εάν γίνει κάτι κ πέσουν τα επιτόκια εσύ δε θα το εκμεταλλευτείς κ η δόση σου δε θα μικρύνει. Τα επιτόκια των σταθερών δανείων μεγαλώνουν όσο μεγαλώνει η διάρκεια του δανείου. Σε περίπτωση αποπληρωμής το σταθερό δάνειο έχει κάποια ποινή σε όλες τις τράπεζες, η οποία όμως είναι διαφορετική κάθε φορά.
• κυμαινόμενου επιτοκίου: Σε αυτά τα δάνεια το επιτόκιο υπολογίζεται με βάση κάποιο επιτόκιο αναφοράς, όπως είναι το Euribor μηνός, 3μήνου ή της Ευρ. Κεντρ. Τράπεζας. Σε αυτό το βασικό επιτόκιο προστίθεται το κέρδος της τράπεζας το οποίο λέγεται spread. Το spread κυμαίνεται από 0,6% έως κ 1,8% ανάλογα με τα στοιχεία του δανειολήπτη (βλ. 2.2). Όταν υπογράφεται σύμβαση δανείου συμφωνείται το spread κ δεν αλλάζει για τη διάρκεια του δανείου. Τα επιτόκια βάσης ΔΕΝ είναι ίδια κ έχει μεγάλη σημασία ποιο χρησιμοποιεί η τράπεζα. Συνοπτικά, είναι Euribor1Μ > Euribor3M > ΕΚΤ κ η διαφορά ΕΚΤ με Ε1Μ είναι κάπου 0,5%. Μπορεί να μη φαίνεται πολύ, αλλά στα 200.000 το χρόνο είναι 1000ε διαφορά. Το μειονέκτημά του είναι είναι μαζί κ πλεονέκτημα: είσαι έρμαιο της τραπεζικής αγοράς με τη δόση να αλλάζει κάθε που αλλάζουν τα επιτόκια. Σε περίπτωση πτώσης, όμως, βγαίνεις κερδισμένος. Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι ότι στο κυμαινόμενο επιτόκιο η αποπληρωμή μπορεί να γίνει οποτεδήποτε χωρίς ποινή. Γενικά, στα κυμαινόμενα επιτόκια των τραπεζών το επιτόκιο της ΕΚΤ είναι είδος προς εξαφάνιση, καθώς όλο κ περισσότερες τράπεζες καταργούν τα δάνεια με επιτόκιο ΕΚΤ κ τα γυρνάνε σε Euribor. Ο λόγος είναι ότι εσωτερικά οι τράπεζες δανείζονται σε Euribor, οπότε βγαίνουν χαμένες από αυτήν την διαφορά. Στην πράξη, αυτό σημαίνει για εσένα ότι βγαίνεις χαμένος κατά μισή μονάδα, οπότε στα κυμαινόμενα κυνήγα το ΕΚΤ όσο μπορείς.
• σταθερής δόσης: Αυτό είναι ένα καινούριο φρούτο κ απευθύνεται κυρίως σε κάποιους που δεν τα φέρνουν εύκολα βόλτα. Αυτό το κυμαινόμενο δάνειο εγγυάται πως ό,τι κ να γίνει, η δόση δε θα μεγαλώσει. Έτσι, σε άνοδο των επιτοκίων, είτε μεγαλώνει η διάρκεια του δανείου, είτε μικραίνει το ποσοστό του κεφαλαίου στη δόση με ό,τι αυτό συνεπάγεται στο τελικό ποσό αποπληρωμής. Οι τράπεζες μπορούν να δώσουν δάνεια κυμαινόμενα εξαρχής, σταθερά για πολλά χρόνια ή μικτά (δηλ. να ξεκινάνε με σταθερή περίοδο κάποια χρόνια κ να γυρνάνε σε κυμαινόμενα). Σχεδόν καμία τράπεζα δε δίνει σταθερό δάνειο για πάνω από 20 χρόνια. Κατά τη διάρκεια του δανείου μπορεί να γυρίσεις από κυμαινόμενο σε σταθερό οποιαδήποτε στιγμή. Το αντίθετο, όμως, δεν είναι δυνατόν, ή αν είναι, έχει ποινή.

Με βάση το νόμισμα στο οποίο δίνονται τα δάνεια έχουμε

• δάνεια σε ευρώ: το default όλων των τραπεζών, δε χρειάζονται περαιτέρω διευκρινήσεις
• δάνεια σε ξένο νόμισμα: σε αυτό το δάνειο αγοράζεις ίσο ποσό δανείου σε κάποιο ξένο νόμισμα (π.χ. δολάριο, ελβετικό φράγκο) κ ξεπληρώνεις με. Το υπόλοιπο του δανείου σου υπολογίζεται πλεόν σε αυτό το ξένο νόμισμα, δηλ. αντί να λες έχω 100k ευρώ χρέος, λες έχω π.χ. 160k δολάρια. Η αποπληρωμή του δανείου εξαρτάται πάντα από την τρέχουσα ισοτιμία του ευρώ απέναντι στο νόμισμα της επιλογής σου. Προφανώς, θα πάρεις ένα τέτοιο δάνειο όταν ξέρεις ότι στα επόμενα Χ χρόνια αυτό το νόμισμα θα υποτιμηθεί έναντι του ευρώ. Δηλ. με τα ίδια ευρώ θα παίρνεις περισσότερα από το ξένο νόμισμα. Το πλεονέκτημά του είναι προφανές, εάν με κάποιον τρόπο είσαι σίγουρος ότι οι ισοτιμίες θα εξελιχθούν υπέρ σου. Το μειονέκτημά του είναι ότι σε μία κρίση της ευρ. οικονομίας κ υποτίμηση του ευρώ μπορεί να βρεθείς να χρωστάς πολλά περισσότερα από όσα στην αρχή. Άλλο κακό είναι ότι κατά τις μετατροπές από ευρώ στο νόμισμα, η τράπεζα εφαρμόζει διαφορετικές ισοτιμίες, βγάζοντας κέρδος εις βάρος σου, όπως τα ανταλλακτήρια συναλλάγματος. Τέλος, δεν μπορείς να πάρεις τέτοιο δάνειο για πάνω από το 80% της αξίας του ακινήτου. Γενικά, εάν σου κάτσουν οι συγκυρίες, μπορεί να βρεθείς να κερδίζεις πάρα πολλά, αλλά θα πρέπει να έχεις χρήματα στην άκρη για να περάσεις το όριο του 80% κ, κυρίως, να έχεις συμβουλή από κάποιον που ξέρει σίγουρα τη διεθνή οικονομική κατάσταση για να μη σε χαντακώσει η διεθνής ισοτιμία. Παράδειγμα η παρούσα κρίση που είχε ως αποτέλεσμα να αλλάξει η ισοτιμία ευρώ-ελ. φράγκου. Όσοι άτυχοι είχαν τέτοια δάνεια, είδαν το χρέος τους να μεγαλώνει ~30% σε λιγότερο από 1 χρόνο… (δεςσχετικά σχόλια πιο κάτω)