Προϊόντα δανείου
Ας ξεκινήσουμε λέγοντας ότι οι διαφημίσεις για δάνεια είναι απάτη!
ΔΕΝ υπάρχουν στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο 3%
ΔΕΝ υπάρχουν στεγαστικά δάνεια με δόση από 200 κ 300ε για κάθε 100k δανείου
ΔΕΝ υπάρχουν στεγαστικά δάνεια που να σου έρχεται η δόση πιο φτηνά από το ενοίκιο.
ΔΕΝ υπάρχουν τεράστιες διαφορές ανάμεσα στους όρους των τραπεζών κ σε αυτά που θα πρέπει να πληρώσεις
Το σωστότερο είναι ότι όλα τα παραπάνω υπάρχουν, αλλά με τόσες πολλές προϋποθέσεις κ όρους, ώστε να είναι δώρο-άδωρο, αν όχι εναντίον σου.
Ας μιλήσουμε για τις προσφορές με τα επιτόκια 3% που κάνουν οι τράπεζες κ τις βλέπεις συνέχεια σε διαφημίσεις.
Αυτό συνήθως είναι ένα πακέτο που περιλαμβάνει
- 1 – 3 χρόνια με πολύ χαμηλό σταθερό επιτόκιο (το χαμηλότερο αυτή τη στιγμή είναι γύρω στο 3,5% για ένα χρόνο κ ανεβαίνει για περισσότερα)
- κυμαινόμενο επιτόκιο για μετά
- (ενδεχομένως) μηδενικά έξοδα δανείου ή/κ αμοιβή δικηγόρου/μηχανικού (το συνολικό πακέτο, κανονικά, μπορεί κ να ξεπεράσει τα 1000ε)
- (ακόμα πιο ενδεχομένως) δώρο τα έξοδα προσημείωσης (βλ. 6.3)
- προκαθορισμένη διάρκεια παραμονής στο κυμαινόμενο επιτόκιο 8 – 15 χρόνια
Ωπ! Ας μείνουμε σε αυτό το τελευταίο! Οι όροι λένε ότι μετά το τέλος της σταθερής περιόδου, δεν μπορείς να αποπληρώσεις το δάνειό σου. Διαφορετικά, πρέπει να επιστρέψεις πίσω όσα χρήματα “γλύτωσες” στη σταθερή περίοδο μαζί με κάποια ποινή. Αυτό σημαίνει πως μέσα σε αυτό το διάστημα, εάν πας να κάνεις μεταφορά δανείου σε άλλη τράπεζα (αυτό σημαίνει αποπληρωμή), τότε θα δώσεις πίσω όλα τα χρήματα που γλύτωσες με την προσφορά. Η τράπεζα δηλ. έχει προϋπολογίσει τα χρήματα που σου χαρίζει κ προβλέπει να της τα έχεις δώσει πίσω στο διάστημα υποχρεωτικής παραμονής.
Αυτό, όμως, έχει κ έναν άλλο κίνδυνο, για τον οποίο δεν μπορεί να σε διαβεβαιώσει κανείς για το αντίθετο: ότι αφού η τράπεζα σε “κλειδώνει” για ένα Χ διάστημα, γιατί να σου δώσει ανταγωνιστικό spread κ να μη σου βάλει 0,1% παραπάνω από όσο θα σου έδινε διαφορετικά; Θυμήσου ότι το spread διαμορφώνεται για κάθε πελάτη ξεχωριστά κ, εκτός από τη σταθερή περίοδο, δεν ξέρεις τι θα πάρεις πριν την προέγκριση της τράπεζας.
Τα στεγαστικά πάλι με πάρα πολύ χαμηλές δόσεις είναι για τελείως μη ρεαλιστικά σενάρια, δηλ. για μικρό σχετικά ποσό δανείου (π.χ. 50 – 100k) κ πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα (π.χ. 30 χρόνια). Όσο πιο μεγάλο το διάστημα αποπληρωμής, τόσο μικρότερη η δόση, αλλά επίσης τόσο πιο πολλοί οι τόκοι που συνυπολογίζονται άρα κ το τελικό ποσό πληρωμής.
Υπάρχει επίσης κ η δυνατότητα κάποιος να πάρει δάνειο κ να πληρώνει μόνο τους τόκους για το 1ο διάστημα. Η δόση τότε γίνεται πραγματικά πολύ χαμηλή. Αλλά τι καταφέρνει με το να αφήνει το κεφάλαιο απλήρωτο; Το πρόβλημα του χρέους παραμένει.
Το να σου έρχεται η δόση χαμηλότερα από ενοίκιο είναι, πλέον, ένας αστικός μύθος, ο οποίος ξεκίνησε κάπου αρχές ‘90, πριν γίνει η έκρηξη στις τιμές των ακινήτων.
Τώρα πια είναι πιθανό να συμβεί μόνο εάν το ποσό που δανείζεσαι είναι πολύ μικρότερο της αξίας του σπιτιού. Στην πλειοψηφία των άλλων περιπτώσεων, όπου μιλάμε για χρηματοδότηση 100% ενός σπιτιού 80-90 τ.μ., το ποσό είναι τουλάχιστον 200k. Εάν πούμε ότι δεν υπήρχαν τόκοι, τότε μόνο το ποσό σε δόσεις 30ετίας είναι ~555ε το μήνα. Εάν, όμως, βάλουμε μέσα στο παιχνίδι κ ένα επιτόκιο ~5%, τότε η δόση ανεβαίνει στα 1400ε το μήνα! Όχι κ τόσο φτηνό πια.
Άρα το “πληρώνεις νοίκι ενώ αγοράζεις” δεν υπάρχει πια.
Τέλος, εάν δεν το έχεις ήδη καταλάβει, δεν υπάρχει τεράστια διαφορά ανάμεσα στις τράπεζες, δηλ. το να επιλέξεις τη μία από την άλλη δε θα σου γλυτώσει τεράστια ποσά. Τουλάχιστον οχι αμέσως. Οι διαφορές είναι της τάξης του 0,5% κ πιο κάτω στα επιτόκια, ενώ στο θέμα έξοδα/αμοιβές/προσφορές μιλάμε για διαφορές της τάξης των 1000ε στην (πολύ) καλύτερη. Αυτές οι διαφορές, λοιπόν, μπορούν να λειτουργήσουν προς όφελός σου μόνο σε βάθος χρόνου (δηλ. όσο περνάει το δάνειο) κ όχι άμεσα. Το μόνο που μπορεί να λειτουργήσει άμεσα υπέρ σου είναι είτε να βρεις ένα δάνειο με τη χαμηλότερη δυνατή δόση, είτε 1 προσφορά που να σε γλυτώνει από κάποια από τα αρχικά κόστη (έξοδα, προσημειώσεις,…). Όπως είπαμε, όμως, αυτά είναι λύσεις ανάγκης, καθώς η τράπεζα πάντα θα πάρει τα χρήματά της πίσω με τους όρους του δανείου.
