The vermilion blog

Όταν η τράπεζα δέχεται αίτηση για δάνειο το εξετάζει σε 2 φάσεις.

Προέγκριση
Σε αυτό το στάδιο εξετάζεται κυρίως το εισόδημά σου σε σχέση με το ποσό του δανείου κ τη διάρκεια που θες. Το εισόδημά σου αποδεικνύεται από τα εκκαθαριστικά κ μόνο, οπότε “συμφέρει” 1-2 χρόνια πριν πάρεις δάνειο να είσαι τίμιος στη δήλωσή σου! Στην περίπτωση των ελευθ. επαγγελματιών κάποιες τράπεζες δέχονται την πιθανότητα φοροδιαφυγής (lol!) κ συνυπολογίζουν ένα ποσοστό πάνω από ό,τι λέει το εκκαθαριστικό. Αυτό που εξετάζει η τράπεζα είναι το ποσό που θα δίνεις το χρόνο σε δόσεις (εξαρτάται από το ποσό που ζητάς κ τη διάρκεια του δανείου) να μην ξεπερνάει το 40% του εισοδήματός σου. Κάποιες τράπεζες εφαρμόζουν αυτήν την οδηγία της Τράπεζας της Ελλάδος ευλαβικά, κάποιες λιγότερο κ μπορεί να φτάσει η αναλογία κοντά στο 50%. Να ξέρεις όμως πως εάν η αναλογία ξεπερνά το 50% είναι πάρα πολύ δύσκολο να πάρεις το δάνειο όπως το θες χωρίς να μπει εγγυητής. Κατά την προέγκριση η τράπεζα εξετάζει εάν έχεις άλλα δάνεια στο όνομά σου μέσω του Τειρεσία. Από αυτά βλέπει εάν

• είσαι καλοπληρωτής
• εάν έχεις άλλα δάνεια να ξεπληρώσεις την ίδια περίοδο. Εάν ναι, τότε ο κανόνας του 40% ισχύει για το σύνολο των δανείων/καρτών που έχεις μαζί με το στεγαστικό που αιτείσαι. Με άλλα λόγια, εάν δεν το σηκώνει το εκκαθαριστικό σου, αγορά αυτοκινήτου/σκάφους/κλπ δεν πάνε μαζί με αγορά σπιτιού. Σε 2η φάση η προέγκριση εξετάζει την αξία του δανείου σε σχέση με την αξία του υποψήφιου σπιτιού ή σπιτιών που έχεις βάλει στο μάτι. Πόσο δάνειο παίρνεις; Το 100% της αξίας; 50%; Όσο μικρότερο ποσοστό της αξίας είναι το δάνειο, τόσο καλύτεροι είναι οι όροι στην περίπτωση του κυμαινόμενου επιτοκίου.

Η απάντηση στην αίτηση της προέγκρισης είναι θετική, αρνητική ή (σε κάποιες περιπτώσεις) μια αντιπρόταση της τράπεζας όσον αφορά τους όρους. Δηλ. εάν ζητήσεις 100K για 10 χρόνια κ η δόση βγαίνει πολύ μεγάλη η τράπεζα μπορεί να σου απαντήσει “σου δίνω 100k για 30χρ” ή “για 10χρ σου δίνω έως 50k”. Το αν θα υπάρξει αντιπρόταση ή απλώς απόρριψη εξαρτάται από την τράπεζα κ δεν υπάρχει κάποιος κανόνας. Σε κάποιες τράπεζες η προέγκριση έρχεται από τα κεντρικά ενώ σε κάποια άλλα η προέγκριση είναι απλώς το ΟΚ του αρμόδιου υπαλλήλου στο κατάστημα εκείνη τη στιγμή. Ένα άλλο πολύ σημαντικό κομμάτι της απάντησης προέγκρισης για κυμαινόμενα δάνεια είναι το ποσό του spread, δηλ. πόσο θα είναι το τελικό επιτόκιο. Προφανώς κ όσο μικρότερο spread τόσο το καλύτερο. Το spread μικραίνει όσο περισσότερα εισοδήματα έχει κάποιος ή όσο μικρότερο είναι το ποσοστό δανειοδότησης, καθώς τότε η τράπεζα έχει μικρότερο κίνδυνο να της μείνει στο χέρι ένα ακίνητο με αξία μικρότερη του δανείου.
Τέλος, ένας άλλος παράγοντας που μπαίνει στην εξίσωση όσον αφορά τη διάρκεια του δανείου είναι η ηλικία σου. Οι περισσότερες τράπεζες έχουν ως μέγιστη “ωφέλιμη” ηλικία τα 70 χρόνια (κάποιες λιγότερο, κάποιες περισσότερο). Αυτό σημαίνει ότι η ηλικία σου συν τη διάρκεια του δανείου που ζητάς δεν μπορεί να μας κάνει πάνω από 70.
Η προέγκριση είναι σαν μία προσφορά από την τράπεζα αλλά όχι δεσμευτική. Δηλ. εάν η αξία του ακινήτου εκτιμηθεί λιγότερο (δες πιο κάτω) ή αλλάξουν τα επιτόκια, έχει το δικαίωμα να αλλάξει τους όρους μέχρι την υπογραφή (όπως μου έτυχε έμένα). Γενικά, εάν από την προέγκριση μέχρι την υπογραφή το βλέπεις να μεσολαβεί πάνω από 1,5 μήνας, μαλλον η προέγκριση είναι άκυρη όσον αφορά τους όρους.

Έγκριση
Σε αυτό το στάδιο έχεις καταλήξει σε μία τράπεζα από την οποία έχεις πάρει προέγκριση κ ξεκινάς για υπογραφή συμβολαίου. Η τράπεζα στέλνει ένα μηχανικό στο σπίτι να το δει κ να εκτιμήσει την εμπορική του αξία. Από την απάντηση του μηχανικού εξαρτώνται πολλά καθώς εάν το εκτιμήσει πιο κάτω από όσο το αγοράζεις, τότε η προσφορά της προέγκρισης μπορεί να πάψει να ισχύει ή να αλλάξει (π.χ. μεγαλύτερο spread, μικρότερο ποσό δανείου). Όταν συμφωνηθεί το τελικό ποσό κ οι όροι, πάει ένας δικηγόρος της τράπεζας στο υποθηκοφυλακείο για να ελέγξει το σπίτι εάν είναι καθαρό από βάρη, δηλ. εάν κάποιος στο παρελθόν χρώσταγε κ ξαφνικά εμφανιστεί από το πουθενά κάποιος κ το διεκδικεί. Λέγοντας ακίνητο δεν εννοώ μόνο το διαμέρισμα, αλλά το οικόπεδο. Εάν σε κάποιον ανήκει το οικόπεδο, σε αυτόν ανήκουν κ τα διαμερίσματα. Εάν οι τίτλοι είναι εντάξει, τότε το δάνειο εγκρίνεται κ προχωράει η υπογραφή.