Στα συμβόλαια
Φορολογία
Η φορολογία κατοικίας αλλάζει κάθε τρεις κ λίγο. Οπότε αυτά που θα διαβάσεις μπορεί να μην ισχύουν κατά γράμμα. Χρησιμοποίησέ τα ως γενική αναφορά.
Η πρώτη κατοικία είναι αφορολόγητη μέχρι ενός ορίου αντικ/κής αξίας κ τετραγωνικών. Αυτό το όριο αυξάνει αν είσαι παντρεμένος ή/κ με παιδιά. Για ένα μέσο σπίτι, όμως, ακόμα κ μπακούρι να είσαι δεν υπάρχει πρόβλημα.
Αυτό που δε σου λέει κανένας είναι ότι η 1η κατοικία ΔΕΝ είναι εντελώς αφορολόγητη! Υπάρχει φόρος κ μάλιστα σημαντικός, καθώς το αφορολόγητο καλύπτει μόνο τα κανονικά τετραγωνικά ενός σπιτιού. ΔΕΝ καλύπτει τους ημιυπαίθριους, την αποθήκη, το γκαράζ κ ό,τι άλλους βοηθητικούς χώρους προκύψουν. Μπορεί εκ πρώτης όψεως να φαίνεται αμελητέο, αλλά στην πορεία αποδεικνύεται σημαντική η συνεισφορά αυτών των βοηθητικών χώρων.
Καθώς δε γνωρίζω επακριβώς τις κλίμακες, θα δώσω ένα παράδειγμα: Ένα σπίτι 85 τ.μ. εκ των οποίων τα 15 τ.μ. ημιυπαίθριος με πάρκιγκ κ αποθήκη έχει κανονικό φόρο γύρω στα 7k. Με το αφορολόγητο πρώτης κατοικίας, ο φόρος για τους βοηθητικούς χώρους μόνο γίνεται ~3k. Κ πάλι πολλά!
Αυτό που δεν γνωρίζω (κ θα έπρεπε να ψάξεις αν σε ενδιαφέρει) είναι τι συμβαίνει με τις περιπτώσεις αποκλειστικής χρήσης ταράτσας. Εάν έχει από την εφορία την ίδια αντιμετώπιση με τα πάρκιγκ αποκλειστικής χρήσης, τότε ο φόρος θα μπορούσε να σε γονατίσει.
Σε κάθε περίπτωση η πληρωμή του φόρου πρέπει να γίνει ΠΡΙΝ την υπογραφή του συμβολαίου, καθώς η απόδειξη πληρωμής πρέπει να προσκομιστεί κατά τη διαδικασία της υπογραφής (αλλιώς ηπράξη είναι άκυρη). Η πληρωμή γίνεται ως εξής:
- ο συμβ/φος ετοιμάζει κάποιες δηλώσεις για την εφορία, όπου φαίνεται αναλυτικά η φορολογητέα αξία της κατοικίας κ γιατί (δηλ. ποιοι ημιυπαίθριοι/αποθήκες/… φορολογούνται κ ποιο τμήμα όχι στην περίπτωση 1ης κατοικίας). Ο υπολογισμός γίνεται στο τσακ-μπαμ με το πρόγραμμα ΑΞΙΕΣ που έχουν όλοι οι συμβ/φοι. Μη δεχτείς να δώσεις χρήματα χωρίς να δεις την υπογραμμένη κ έτοιμη δήλωση, καθώς αποτελεί επίσημο έγγραφο.
- από αυτό το ποσό τις ακέραιες χιλιάδες τις παίρνεις σε επιταγή από την τράπεζά σου κ τα υπόλοιπα σε μετρητά. Δηλ. αν ο φόρος είναι 2350, παίρνεις μία επιταγή των 2000 κ 350 μετρητά. Η επιταγή είναι σε διαταγή της αντίστοιχης εφορίας (θα σου πει ο συμβ/φος τι να λέει ακριβώς για να τη δεχτούν στο δημόσιο ταμείο)
- πας στην αντίστοιχη εφορία (θα σου πει ο συμβ/φος σε ποια), σου το υπογράφουν κ πληρώνεις στο δημόσιο ταμείο που έχει μέσα. Αυτά τα χρήματα ΔΕΝ επιστρέφονται, ό,τι κ να γίνει από εδώ κ πέρα, οπότε το βήμα πληρωμής του φόρου το κάνεις τελευταία στιγμή, εάν μπορείς, για την περίπτωση στραβής.
- φυλάς ως κόρη οφθαλμού την απόδειξη κ τη φέρνεις μαζί σου κατά την υπογραφή των συμβολαίων
Εννοείται πως η σύνταξη των δηλώσεων είναι υποχρεώση του συμβ/φου κ εμπεριέχεται στην αμοιβή του, μη δεχτείς μανιαμουνιές ότι δήθεν είναι έξτρα κλπ κλπ.
Έλεγχος τίτλων
Μία σημαντική διαδικασία πριν την αγορά ενός σπιτιού είναι το να ελεγχθούν οι τίτλοι του, καθώς κ του οικοπέδου πάνω στο οποίο βρίσκεται. Αυτός ο έλεγχος θα πρέπει να πάει σε αρκετό βάθος χρόνου προς τα πίσω, ώστε να μη βρεθεί αργότερα κάποιος κ να λέει ότι έχει π.χ. χρυσόβουλο από τους Γερμανούς στην Κατοχή.
Αυτή είναι κ η μόνη στιγμή που θα φανεί χρήσιμος ο δικηγόρος σου. Φρόντισε να βρεις κάποιον ο οποίος κόβει το μυαλό του κ δε θα βαρεθεί να ψάχνει για αρκετή ώρα στο υποθηκοφυλάκειο. Η παραμικρή υποψία βάρους (παλιών χρεών ή εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας που δε σου είπε κανείς) σημαίνει ότι θα πρέπει να τα ακυρώσεις όλα, όσο καλό κ αν είναι το σπίτι. Για να το κάνει αυτό, ο δικηγόρος θα πρέπει να πάει στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής του σπιτιού κ να ελέγξει τα βιβλία (κ όχι από το γραφείο του, με τη σκέψη). Αυτή η δουλειά ΣΥΜΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΕΤΑΙ στην όλη διαδικασία που λέγεται “σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης”. Δηλ. μαζί με τη 1 ώρα που θα ξοδέψει κατά την υπογραφή του συμβολαίου, θα πρέπει να κάνει κ τον έλεγχο τίτλων. Περιττό να σου πω ότι ο έλεγχος είναι απείρως πιο σημαντικός από την παράσταση.
Για αυτή τη δουλειά, ο δικ. σύλλογος έχει κάποιες αμοιβές οι οποίες υπολογίζονται με βάση την ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ αξία του ακινήτου , δηλ. αυτήν που μπαίνει στο συμβόλαιο κ όχι την πραγματική. Για κλίμακες δες εδώ (http://www.spitogatos.gr/main/enimerosi/Dikigoroi_Symvolaiografoi/amoibe-dikigoron-symbolaiografon/). Αυτά τα λεφτά ΔΕΝ κρύβονται από τους δικηγόρους, καθώς τα μισά πάνε στο ΔΣ κ φαίνονται. Για αυτό το λόγο έχουν ανακαλύψει πρόσθετες, μαύρες αμοιβές ότι κ καλά ο “έλεγχος ήταν δύσκολος κλπ”. Είναι πολύ σημαντικό να συμφωνήσεις από πριν ότι η αμοιβή που θα πάρει θα είναι η ελάχιστη νόμιμη. Εάν ο δικηγόρος θελήσει παραπάνω, καλύτερα να αλλάξεις δικηγόρο γιατί είναι λαμόγιο.
Είναι επίσης πολύ σημαντικό να κανονίσεις με το δικηγόρο μέσα στην τιμή να πάει 2 φορές για έλεγχο
- μία όταν καπαρώσεις το σπίτι ή λίγο πριν, κάνοντας έναν ενδελεχή έλεγχο
- κ μία το πρωί πριν υπογράψεις, να βεβαιωθεί ότι το σπίτι δεν έχει ήδη πουληθεί σε κάποιον άλλο κ τον ψάχνεις μετά
Προσημείωση
Για να βγει το δάνειο πρέπει η τράπεζα να υποθηκεύσει το σπίτι που θα αγοράσεις, δηλ. να βάλει επικυριότητα όσο διάστημα διαρκεί το δάνειο. Για να γίνει αυτό πρέπει να κανονίσεις με το δικηγόρο της τράπεζας κάποιο πρωινό να πας στο πρωτοδικείο που θα σου πει. Εκείνη τη μέρα θα πρέπει ΟΠΩΣΔΗΠΟΤΕ να έχεις μαζί σου την ταυτότητα καθώς κ το αποδεικτικό κατάθεσης του συμβολαίου στο υποθ/κείο. Στο πρωτοδικείο ο δικηγόρος έχει ετοιμάσει ένα έγγραφο που λέει ότι ο τάδε δέχομαι η τράπεζα να βάλει υποθήκη στο σπίτι μου για το ποσό Χ. Το ποσό είναι το ~120% της αξίας του δανείου. Το παράβολο είναι περίπου το 0,5% * 120% * δάνειο (ενδεικτικά, για 230k είναι κάπου 1500ε). Αυτό το ποσό θα πρέπει να το ξέρεις ακριβώς από ΠΡΙΝ (μη δεχτείς “φέρε κ θα δούμε”) κ θα το έχεις μαζί σου εκείνη τη μέρα σε επιταγή κ μετρητά. Σε επιταγή θα πρέπει να είναι οι ακέραιες χιλιάδες κ σε μετρητά τα υπόλοιπα. Δηλ. αν τα έξοδα υποθήκης είναι 2345ε, θα έχεις μία επιταγή 2000ε κ τα υπόλοιπα μετρητά. Όταν έρθει η σειρά σου, σε ρωτάει τυπικά ο πρόεδρος “δέχεσαι;” κ υπογράφεις. Αφού υπογράψεις, ο δικηγόρος της τράπεζας μπορεί να προσφερθεί να καταθέσει αυτός τα χρήματα του παραβόλου. Εάν κ δεν προτείνεται, εάν δεχτείς λόγω έλλειψης χρόνου ΟΠΩΣΔΗΠΟΤΕ πάρε μία ενυπόγραφη απόδειξη παραλαβής για το ποσό η οποία να λέει κ το σκοπό που πήρε τα λεφτά.
Υπογραφή συμβολαίων
Από τη στιγμή που εσύ πληρώνεις τα πάντα, κανονικά θα πρέπει να είσαι σε θέση να επιλέξεις κ το δικό σου συμβολαιογράφο, ο οποίος, ίσως, σου κάνει καλύτερη τιμή. Αυτό που γίνεται συνήθως, όμως, είναι ότι οι κατασκευαστές κάνουν όλα τους τα συμβόλαια σε ένα συμβολαιογράφο για να μη χρειάζεται να ψάχνουν παλιούς τίτλους. Όταν πας να συζητήσεις με τον πωλητή, εάν έχεις γνωστό σου συμβ/γράφο, προσπάθησε να τον προωθήσεις, να ξέρεις, όμως, ότι δεν μπορείς πάντα να τον επιβάλλεις.
Ο συμβ/γράφος πληρώνεται με ποσοστό πάνω στην τιμή που γράφεται στο συμβόλαιο, δηλ. την αντικειμενική, ενώ χρεώνει κ διάφορα άλλα παπατζιλίκια, όπως σελίδες αντιγράφων, χαρτόσημα κ βλακείες. Το μεγάλο ποσό είναι το ποσοστό επί της αγοράς. ΜΗ δεχτείς να πληρώσεις ο,τιδήποτε πάνω από το νόμιμο, ενώ φρόντισε από πριν να σου έχει πει ακριβώς πόσο θα κοστίσει η όλη διαδικασία. Μη δεχτείς δικαιολογίες του στυλ “θα υπολογίσω πόσο θα βγει η αντικ. αξία”. Όλοι οι συμβ/γράφοι έχουν το πρόγραμμα ΑΞΙΕΣ με τις αντικ. αξίες όλης τη Ελλάδας κ μπορεί να σου υπολογίσει τα πάντα σε 5′. Εάν δεν είναι γνωστός σου να τον εμπιστευτείς, ζήτα να σου δώσει θεωρημένη απόδειξη με τις υπηρεσίες κ το τι έκανε. Πες ότι είσαι ελεύθερος επαγγελματίας κ θα το βάλεις στα έξοδα. Μη δεχτείς τη δικαιολογία ότι “το συμβόλαιο είναι η απόδειξη αγοράς”. Σε περίπτωση που υποψιάζεσαι λαμογιά κ ότι σε έχει χρεώσει παραπάνω μπορείς να πας στην ένωση συμβολαιογράφων της περιοχής σου κ να σου ελέγξουν το συμβόλαιο. Εάν υπάρχει ενυπόγραφη απόδειξη που να πιστοποιεί ότι σε υπερχρέωσε, τότε του κόβουν τον κώλο κ παίρνεις τα επιπλέον πίσω (μόνο όμως εάν υπάρχει απόδειξη κ όχι με το σκέτο συμβόλαιο 
)
Για να υπογραφεί ένα συμβόλαιο χρειάζεται να είναι παρόντες στο ίδιο γραφείο ο αγοραστής κ ο πωλητής με τις ταυτότητές τους, οι δικηγόροι τους κ ο συμβολαιογράφος. Συνήθως οι υπογραφές γίνονται μεσημέρι ή απόγευμα. Ο συμβ/γράφος έχει κάνει ένα προσχέδιο συμβολαίου το οποίο κ ξεκινάει να διαβάζει σελίδα-σελίδα. Όπου χρειάζεται (π.χ. έχει κάνει λάθος) κάνει χειρόγραφες διορθώσεις στο περιθώριο του συμβολαίου. Το μεγαλύτερο κομμάτι του συμβολαίου είναι το ίδιο σε όλα τα συμβόλαια κ αποτελείται από τυπικότητες. Παρόλο, όμως, που η όλη διαδικασία είναι μονότονη κ μπορεί να σε πάρει ο ύπνος, θα πρέπει να έχεις τα αυτιά σου ανοιχτά για το τι θα υπογράψεις. Μπορεί κάτι να έχει αλλάξει ή να είναι κρυμμένο ανάμεσα στις γραμμές (π.χ. όροι χρήσης, υποχρεώσεις, τι περιλαμβάνεται στην τιμή, παροχές, έξτρα).
Στο τέλος ξεκινάς κ υπογράφεις σε όλες τις σελίδες καθώς κ δίπλα στις διορθώσεις. Αυτό είναι το πρωτότυπο, το οποίο κ φυλάει ο συμβ/γράφος. Εσύ αυτό που θα κανονίσεις επί τόπου είναι να περάσεις την επόμενη κ όλας το πρωί από το γραφείο του να πάρεις το αντίγραφο για να πας να το καταθέσεις στο υποθ/κείο. ΜΗ δεχτείς καθυστερήσεις, πληρώνεται για αυτή τη δουλειά κ πληρώνεται πολύ καλά! Αυτό που σε ενδιαφέρει είναι πας όσο πιο γρήγορα γίνεται στο υποθ/κείο να καταθέσεις το συμβόλαιο. Ποτέ δε ξέρεις εάν ο πωλητής είναι λαμόγιο κ πάει να το πουλήσει κ σε άλλον (για αυτό χρειάζεται κ ο 2ος έλεγχος του δικηγόρου).
Την ημέρα που υπογραφείς του συμβολαίου είναι κ η μέρα που πληρώνονται όλοι: δικηγόρος, συμβολαιογράφος, πωλητής (εάν θα πληρώσεις κ μετρητά μαζί με το δάνειο). Για αυτό, όσο κ αν ακούγεται γελοίο, πρέπει να πας εκεί με μία σακούλα λεφτά κ να αρχίσεις να μοιράζεις. Εάν ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος δεν είναι γνωστοί σου, τότε θα πρέπει να τους έχεις πει από πριν να έχουν μαζί τους τα μπλοκάκια τους να σου κόψουν απόδειξη παροχής υπηρεσιών. Εάν πουν ότι “το έχω στο γραφείο, θα σου κόψω αύριο” ΜΗ δώσεις λεφτά χωρίς να πάρεις κάποια απόδειξη είσπραξης με την υπογραφή τους, μετά μπορεί να τρέχεις.
Ταβλίκος Σπύρος είπε,
Φεβρουαρίου 17, 2009 στο 4:04 μμ
“…Εάν ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος δεν είναι γνωστοί σου, τότε θα πρέπει να τους έχεις πει από πριν να έχουν μαζί τους τα μπλοκάκια τους να σου κόψουν απόδειξη παροχής υπηρεσιών….”
… φαντάζομαι ότι σε αυτήν την περίπτωση θα σου πούν:
άαα… απόδειξη δεν κόβουμε όλο το ποσόν ή … ε τότε θα πληρώσεις ΣΥΝ ΦΠΑ!
Στα παραπάνω τί απαντάμε?
Ευχαριστώ εκ των προτέρων.
perissos είπε,
Φεβρουαρίου 17, 2009 στο 10:24 μμ
Τα ποσά/ποσοστά είναι τελικά.
Από όσο ξέρω, δε λέει ο νόμος πουθενά +ΦΠΑ.
Αυτό θα είναι δική τους εφεύρεση. Διασταύρωσέ το κ με 1 λογιστή.
perastikos είπε,
Φεβρουαρίου 18, 2009 στο 9:48 πμ
Yποθέτω ότι ως παροχή υπηρεσιών θα έχουν ΦΠΑ για την αμοιβή τους, όπως εξάλλου και οι μηχανικοί, οι γιατροί κτλ.
Δεν νομίζω να κάνω λάθος.
Το ζήτημα είναι όταν σου ζητάνε 1000 ευρώ για παράδειγμα αμοιβή, είναι: 840+ΦΠΑ=1000 ή 1000+ΦΠΑ? οπότε τότε λες: δεν βαριέσαι χωρίς ΦΠΑ (ότι γλιτώσω!).
perissos είπε,
Φεβρουαρίου 18, 2009 στο 10:44 πμ
Όπου κ να έχω κοιτάξει σχετικά με τις αμοιβές των “παρασίτων” πάντα αναφέρεται το τελικό ποσό, χωρίς να αναφέρεται ΦΠΑ ξεχωριστά.
Οπότε, είτε είναι ενσωματωμένος, είτε δεν υπάρχει (λίγο απίθανο).
perastikos είπε,
Φεβρουαρίου 18, 2009 στο 3:44 μμ
Άρα και η απόδειξη που θα σου κόψει ο συμβ/φος θα είναι
του τύπου 840+ΦΠΑ (βλ. παραπάνω παράδειγμα) και άρα
το να μην ζητήσουμε απόδειξη από τον συμβ/φο αποτελεί
κουταμάρα και φοροδιαφυγή!
Συμφωνείτε?
(Ας μας απαντήσει και κάποιος που πρόσφατα υπέγραψε συμβόλαια! για του λόγου το αληθές).
ALEX είπε,
Ιουνίου 3, 2009 στο 12:19 μμ
Σε ευγνωμονώ απίστευτα για όλες τις πληροφορίες!
Ξεδιάλυνα αρκετά πράγματα. Μια ερώτηση : Τους κλειστούς ημιυπαίθριους τους πληρώνω στον κατασκευαστή σαν κανονικα τετραγωνικά. Στην εφορεία πάλι εγω θα τα πληρώσω ολα, ως ημιυπαίθριο? και αν ερθουν προστιμα από την Πολεοδομια πάλι εγώ? Φφφφφ…..
perissos είπε,
Ιουνίου 5, 2009 στο 12:15 πμ
Καλησπέρα Alex,
έστω κ με καθυστέρηση η απάντησή μου:
Για τον κατασκευαστή/πωλητή ο ημιυπαίθριος είναι όπως κ όλο το υπόλοιπο σπίτι. Κανείς δεν πρόκειται να σου πει “70τ.μ. * 3000ε και 15τ.μ. ο ημιυπαίθριος επί 2000ε”.
Ναι, στην εφορία εσύ θα πληρώσεις το φόρο μεταβίβασης, έχοντας υπόψη σου ότι τα τετραγωνικά που χαρακτηρίζονται ως ημιυπαίθριος ΔΕΝ εκπίπτουν από την απαλλαγή 1ης κατοικίας. Άρα όσα περισσότερα τετραγωνικά οι ημιυπαίθριοι/αποθήκες/γκαράζ/ταράτσες/…, τόσο μεγαλύτερος ο φόρος.
Γενικά, έχε στο μυαλό σου πως στην αγορά σπιτιού πρέπει να είσαι με έναν πάκο λεφτά κ να μοιράζεις, σαν τυρόβλαχος σε γάμο. Σκοπός σου είναι να μοιράσεις όσο γίνεται λιγότερα, το καθόλου δεν μπορείς να το επιτύχεις!
Τα πρόστιμα από την Πολεοδομία θα σε αφορούν μόνο σε περίπτωση που έχεις υπογράψει χαρτί/όρο στα συμβόλαια ότι “έλαβες το σπίτι σε σωστή κατάσταση σύμφωνα με το νόμο”. Αυτό συνεπάγεται πως ό,τι ντουβάρια/παράθυρα/κλπ υπάρχουν στους ημιυπαίθριους τα έφτιαξες εσύ μετά την αγορά. Όπως καταλαβαίνεις όλοι οι κατασκευαστές το βάζουν για να έχουν καλυμμένο τον κ*λο τους.
Αλλά μην πολυφοβάσαι τα πρόστιμα της πολεοδομίας! Για να επιβληθούν πρέπει να γίνει επιτόπιος έλεγχος. Έχεις ιδέα πόσες δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα υπάρχουν σε όλη την Ελλάδα με ημιυπαίθριους; Ξέρεις πόσα χρόνια χρειάζονται να ελεγχθούν; Αλλά ακόμα κ να φας πρόστιμο (μόνο αν πας “καρφωτός”), κάνεις μία ένσταση κ αναβάλλεται η επιβολή για 1-2 χρόνια με προοπτική μείωσης. Άντε γεια, δηλ! Μη φοβάσαι, λοιπόν…
Aris είπε,
Αυγούστου 19, 2009 στο 1:28 μμ
Φίλε Μπράβο για τη δουλειά που έχεις κάνει!!!
Ψάχνω ακίνητο εδώ και 3-4 μήνες περίπου σε συγκεκριμένη περιοχή και διαβάζοντας εδώ … έβλεπα τον εαυτό μου.Έφτασα σε σημείο να ειμαι έτοιμος να κλείσω σπίτι αλλά δεν προχωρήσαμε διότι ο κατασκευαστής δεν κατέβαζε την τιμή.
Για την ακρίβεια εγώ ζήτησα κάποια έκπτωση (στο συγκεκριμένο σπίτι είχα τα 2/3 μετρητά και για τα υπόλοιπα έχω έγκριση δανείου απο τον ΟΕΚ).Να αναφέρω πως το σπίτι είχε 10τμ ημιυπαιθριο περίπου (δεν ειχα δει τις κατόψεις) κατα δήλωση του κατασκευαστή ,άλλωστε έκανε μπαμ παο μακρυά , πολλά χαμένα τμ (νεκρά) αλλά καλή τοποθεσία που άρεσε στη σύζυγο και εμένα.Πήρα μαζί μου και μηχανικό ό οποίος μου επισήμανε πολλές κατασκευαστικές εκπτώσεις-ατέλειες-φτήνιες-κακή ποιότητα κλπ.Τεσπα του λέω τι θα κόψεις ρε φίλε;Τίποτα μου λέει “δεν έχω περιθώρια” (κλασσική φράση το περιθώριο βαρέθηκα να το ακούω!)Επίσης στο σπίτι δυστυχώς είχα πάει με μεσίτρια.Καλά απαντάω στο κατασκευαστή θα το σκεφτούμε και μιλάμε.
Επόμενη μέρα … μου τηλ. ο κατασκευαστής και μου λέει ότι με συμπαθησε (αυτό μου το λένε σχεδόν όλοι οι κατασκευαστές , ή ειμαι όντως πολύ συμπαθής ή συμπαθούν τα μετρητά που βέβαια τα αναφέρω για να δείξω ότι ειμαι σοβαρός ενδιαφερόμενος και τέλος πάντων μετράει σήμερα το μετρητό).Μετά τις συμπάθειες και τις αβροφροσύνες μου λέει ότι εντάξει κόβω 3χιλ..Απαντώ όχι θέλω έκπτωση 10 χιλ. (περίπου 5% απο την αρχική τιμή δηλ.) και μου λέει όχι.Μετά απο 1 ώρα μου τηλ. η μεσίτρια και μου λέει ότι κόβει 5 χιλ. λέω θα το σκεφτώ αλλά μάλλον όχι και αραδιάζω όλη τη λίστα με τα μείον του σπιτιού , το παιξα σκληρός!Ζητώ κάτι καλύτερο.10 λεπτά μετά πάλι η μεσίτρια λέγοντας sorry λάθος η έκπτωση ειναι 3χιλ.
Κατόπιν αυτών είπα τέλος.
Αυτό ειναι ένα πρόσφατο παράδειγμα απο τη μικρή μου περιπέτεια.
ΤΟ θέμα ειναι ότι στην αγορά επικρατεί το πλήρες χάος.Κατασκευαστές που κοιτάν πως θα πουλήσουν και σε δουλεύουν ψιλό γαζί ειδικά αν δουν ότι εισαι εντελώς άσχετος με το χώρο και μόλις πας με κανά μηχανικό αρχιζουν τις δικαιολογίες.
Όσο για τους μεσίτες άστα πετιώνται σαν να μην πω…και απλά σε πάνε βόλτα με το αυτοκίνητο σου ανοίγουν την πόρτα να το δείς και μετά τίποτα.Βοηθούν στη διαπραγμάτευση στο ελάχιστο και ζητούν και το 2% απο σένα 1% απο κατασκευαστή ή 2% αν ο πωλητής ειναι απλός ιδιώτης.
Στα παλαιότερα σπίτια … εκεί και αν γίνεται της πουτ…Όσα του λείπουν του καθένα τόσα ζητάει (βάση εκτιμήσης λένε οι ίδιοι , εκτίμηση απο τον ξάδελφο τον ταξιτζή που ξέρει την πιάτσα κλπ).
Εχω δεί σπίτια όπου ο κατασκευαστής απο δυάρι που ειναι (εγώ θέλω τριάρι) μου προτείνει να κόψει το σαλόνι στη μέση χτίζοντας ένα τοίχο και νάτο το παιδικό δωμάτιο!!!Ή ακόμη χειρότερα το παιδικό δωμάτιο να χτιστεί κόβωντας το σαλόνι και αχρηστεύοντας το wc και να έχει παράθυρο στο φωταγωγό.Σε άλλα σπίτια πριν καλά καλά μιλήσω οι εκπτώσεις να πέφτουν βροχή γιατί ειναι τόσο μάπα που δεν πουλιώταν με τίποτα.
Ειδικά τους μεσίτες (και έχω δει 7 έως τώρα) οι περισσότεροι το κάνουν ως δεύτερη δουλειά με μηδέν γνώσεις του χώρου και το μόνο που κάνουν ειναι να σου ανοίγουν την πόρτα και τίποτα άλλο.Φυσικά όπου υπάρχει μεσίτης η αρχική τιμή ειναι μεγαλύτερη απο τη τιμή που το βρίσκεις κατευθείαν απο τον κατασκευαστή (έχω δει διαφορά που φθάνει τις 30 χιλ αλλά συνήθως ειναι 10 χιλ) άρα ο χαμένος ειναι πάλι ο αγοραστής (χαμένος διπλά)΄.
Τελικά η διαδικασία ειναι πολύ κουραστική και επίπονη και πολυέξοδη.Δεν λέω ότι θέλω να πάρω νεόδμητο 85τμ με 50 χιλ. αλλά όχι και να πληρώσω πανάκριβα τον κατιμά.Θέλει πολύ ψάξιμο και να το παίζεις και λίγο τρελλός ειδικά αν το παίζει και ο πωλητής.
perissos είπε,
Αυγούστου 24, 2009 στο 3:00 μμ
Kαλησπερα, Αρη,
Ναι η διαδικασια ειναι ονως πολυ κουραστικη κ ψυχοφθορα καθως περιμενουν απειρα κορακια ενα σου στραβοπατημα για να σε γδαρουν.
Καλα εκανες κ τον εστειλες τον τυπακο με τις παλινωδιες κ την παπατζομεσιτρια. Το ιδιο κανε κ σε οποιον αλλο σου κανει μα-μου κ ας φαινεται καλο το σπιτι. Ας το βαλει στον **λο του, αφου ειναι τοσο καλο. Εχει κ αλλου πορτοκαλιες…
kleiw είπε,
Αυγούστου 27, 2009 στο 1:52 μμ
Συγραρητήρια για την δουλειά !!!!
Πολυ καλές πληροφορίες και μακάρι να τις είχα δει νωρίτερα .
Λοιπόν . Εχω πολύ καλές ενδείξεις να πιστεύω οτι ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος , με γδύσανε .
Ο συμβολαιογράφος χρεώσε 1% την καθαρή αμοιβή του πρώτου φύλου και εχτρα τις κρατήσεις και επιπλέον πρόσθεσε οτι μπορείς να φανταστείς !!!
Οπως εχτρα αντίγραφα που και καλά δεν φαίνονται πουθενά , υπεύθυνες δηλώσεις που εγω τουλάχιστον δεν εχω υπογράψει καμμία (και απο ποτε χρεώνονται οι υπεύθυνες δηλώσεις?), 8 (!!!!) δηλώσεις στην εφορία για διαμέρισμα με ημιυπαίθριο , αποθήκη και γκαράζ οπου αποτελεί πρώτη κατοικία και άλλα χαριτωμένα !!!
Απόδειξη δεν μου έδωσε για όλα τα χρήματα , καθώς μου είπε οτι υπάρχουν έξοδα που δεν φαίνονται . Μου έδωσε όμως αναλυτική κατάσταση αυτών .
Ο δικηγόρος απο την άλλη , ζητάει τα κερατά του !!!!!! Καμμία σχέση με την συνήθη αμοιβή των δικηγόρων !!!!
Που να απευθυνθω για να πάρω μια δευτερη γνώμη για αυτά που μου ζητάνε ?
Θα ήθελα μόνο να ενημερωθώ και οχι να τους καταγγείλω .
perissos είπε,
Αυγούστου 27, 2009 στο 5:31 μμ
Καλημέρα, Κλειώ,
Μπορείς να ξεκινήσεις με τηλέφωνα στα ακόλουθα:
* ΕΚΠΟΙΖΩ: http://www.ekpizo.gr/
* Συνήγορος Καταναλωτή: http://www.synigoroskatanaloti.gr/
* Δικηγ. Σύλλογος Αθηνών: http://www.dsa.gr/
* Συμβολ/κός Σύλλογος Αθηνών: http://www.notarius.gr/site.php?&PHPSESSID=kjzivuxtekx&file=pages.xml&catid=46
Πάρε τηλ, πες τι ακριβώς θες να ρωτήσεις κ θα σε συνδέσουν με κάποιον “υπεύθυνο” για ερωτήσεις του κοινού. Στο ΔΣΑ κ το ΣΣΑ ίσως χρειαστεί να πας κ από εκεί με συμβόλαια κλπ
Ελπίζω να βρεις άκρη γρήγορα κ εύκολα κ μην ξεχνάς: καλύτερα να χρωστάς παρά να σου χρωστάνε
Maria είπε,
Οκτωβρίου 11, 2009 στο 9:20 μμ
Sas parakalo :thelo mia simantiki diefkrinisi :
tis diloseis stin eforeia (pou plironete o FPA + o FMA prin ta simvolaia)
poios ta paei? O agorastis i o kataskevastis? Eidika an prokeitai gia proti katoikia?
Giati mou zitaei i kataskevastria etaireia na tous ta pao refsto kai oti tha plirosoun ekeinoi?
Exo akousei ta akra antitheta. Lene oti exei allaksei o nomos kai ta katathetoun oi etereies. ISXIEI?
perissos είπε,
Οκτωβρίου 12, 2009 στο 11:41 πμ
Καλημέρα, Μαρία,
(Αυτό που θα σου πω είναι αυτά που γνωρίζω. Για μία πιο έμπειρη γνώμη ρώτησε ένα συμβ/φο της εμπιστοσύνης σου, στην ΕΚΠΟΙΖΩ ή στο ΣΣΑ)
Το φόρο μεταβίβασης τον πληρώνει πάντα ο αγοραστής με δηλώσεις που έχει ετοιμάσει από πριν ο συμβ/φος. Αυτός πάει κ στις εφορίες κ αναλαμβάνει το τρέξιμο. Στις δηλώσεις φαίνεται ξεκάθαρα τι πληρώνεται κ γιατί (δηλ. πόσο για ημιυπαίθριους, αποθήκες κλπ).
Αναφέρεις 1η κατοικία κ ΦΠΑ. Στην 1η κατοικία ΔΕΝ υπάρχει ΦΠΑ (εκτός εάν πριν φύγει η ΝΔ έφερε τα πάνω κάτω).
Εάν θέλει η εταιρεία να σε γλυτώσει από το τρέξιμο στην εφορία, είναι δική σου απόφαση εάν θα δεχτείς. Σε κάθε περίπτωση, όμως, δε θα δώσεις χρήματα πριν:
* δεις τις υπογραμμένες κ έτοιμες δηλώσεις φόρου του συμβ/φου όπου θα φαίνεται αναλυτικά το ποσό κ γιατί είναι τόσο (κράτα κ κάνα αντίγραφο για μετέπειτα έλεγχο)
* πάρεις μία απόδειξη είσπραξης για το ποσό που έδωσες η οποία θα γράφει ακριβώς το λόγο για τον οποίο το έδωσες
Aris είπε,
Οκτωβρίου 13, 2009 στο 12:46 μμ
Καλημέρα σε όλους ,
Μαρία για αυτό που ρωτάς συμφωνώ με τον perissos.
Αφού πρόκειται για 1η κατοικία και δικαιούσαι απαλλαγή πληρώνεις ΦΠΑ (αν πρόκειται για νεόδμητη κατοικία με άδεια οικοδομής απο 1/1/2006) η ΦΜΑ για προγενέστερη μόνο για τον ημιυπαίθριο χώρο , την αποθήκη και το parking αν ειναι υπόγειο.Τις δηλώσεις τις ετοιμάζει ο συμβολαιογράφος στον οποίο θα γίνει και το συμβόλαιο.Αν ο συμβολαιογράφος ειναι δικός σου ακόμη καλύτερα αν και τώρα τελευταία οι κατασκευαστές σε τραβάνε με το ζόρι σε δικό τους.
Η επιλογή συμβολαιογράφου ήταν άγραφος νόμος ότι υπόκειται στον αγοραστή αλλά δεν υπάρχει κάτι υποχρεωτικό σε αυτό.
Σε κάθε περίπτωση ο συμβολαιογράφος ετοιμάζει τα φύλλα υπολογισμού των σχετικών φόρων και ο αγοραστής πάει στην εφορία και πληρώνει.Μετά προσκομίζει τα σχετικά παραστατικά στον συμβ/φο για να γίνει το συμβόλαιο.
Αν η εταιρεία σου λέει φέρε ρευστό ζήτα τα φύλλα υπολογισμού ή έστω αντίγραφα πάντως ειναι κάτι που δεν συνηθίζεται.
Εννοείται ότι όταν πας να πληρώσεις στην εφορία πληρώνεις με μετρητά ή επιταγή ανάλογα τα ποσά.Και αυτό θα στο πεί ο συμβ/φος δηλ. πόσα μετρητά να έχεις μαζί σου και τι επιταγή αντίστοιχα.Δηλ. δεν μπορείς να πληρώσεις την εφορία με δόσεις.
anniger είπε,
Οκτωβρίου 23, 2009 στο 12:27 πμ
Πολύ ενημερωτικά όλα…Συγχαρητήρια!
Εγώ πάλι έχω την εξής ερώτηση..Έχω έγκριση του ΟΕΚ για επιδότηση επιτοκίου. Αγοράζω ένα ακίνητο το οποίο κοστίζει 155000. Η εκτίμηση του μηχανικού του Ο.Ε.Κ έχει βγεί στα 170000 ενώ η αντικειμενική αξία είναι 78000. Ποιά τιμή μπαίνει στα συμβόλαια; Κάποιοι μου έιπαν η αντικιμενική. Αν ισχύει κάτιι τέτοιο εγώ πως κατοχυρώνομαι ότι στην τελική έχω χρεωθεί 150000; Και τι συμφέρει τελικά; Θα το εκτιμούσα αν μου απαντούσατε…
perissos είπε,
Οκτωβρίου 23, 2009 στο 1:27 μμ
Τα συμβόλαια γίνονται με την αντικειμενική. Αλίμονό σου εάν δεν μπει η αντικειμενική αλλά παραπάνω, καθώς τότε ο φόρος κ όλα τα συναφή παπατζιλίκια (προσημειώσεις, συμβ/φος, υποθ/κείο) θα σε γονατίσουν.
Δεν καταλαβαίνω τι εννοείς με την ερώτηση “πως κατοχυρώνομαι ότι στην τελική έχω χρεωθεί 150000″;
Η τράπεζα σου δίνει ένα δάνειο Χ (όσο ζητήσεις εσύ) κ βασίζεται στην εκτίμηση του μηχανικού της ότι αξίζει όσο είπες. Με βάση αυτήν την εκτίμηση εκταμιεύει το δάνειο (το ποσό του συμβολαίου ως στεγαστικό, τα υπόλοιπα ως “επισκευαστικό”) στο όνομα του πωλητή. Τα ζήτησες, τα πήρες, τα χρεώθηκες, θα τα ξεπληρώσεις.
Όταν λες τι συμφέρει τι ακριβώς εννοείς; Εάν συμφέρει να μπει η αντικειμενική ή η πραγματική τιμή στο συμβόλαιο; Εάν ρωτάς αυτό, ένα θα σου πω: ΜΗΝ κάνεις κάνα αστείο κ βάλεις πραγματική τιμή, ό,τι κ να σου πουν, όπως επίσης μη δεχτείς ο οποισδήποτε υπολογισμός από τις υπόλοιπες χρεώσεις (φόρος, συμβ/φος, δικηγόρος,…) να γίνει με οποιαδήποτε τιμή, άλλη από αυτή του συμβολαίου.
Ελπίζω να σε βοήθησα
anniger είπε,
Οκτωβρίου 24, 2009 στο 10:40 πμ
Βοήθησες και με το παραπάνω….!Μπορεί να μην ήμουν απόλυτα σαφής αλλά αντιλήφθηκες τι εννοούσα..!
Ευχαριστώ πολύ για τη συμβουλή και το χρόνο που διέθεσες..
Aris είπε,
Νοεμβρίου 2, 2009 στο 2:28 μμ
Μια σημείωση σε όλα αυτά.Στην περίπτωση νεόδμητης κατοικίας απο κατασκευαστή μπάινει ως αξία συμβολαίου το ελάχιστο οικοδομικό κόστος το οποίο ειναι λίγο μεγαλύτερο απο την αντικειμενική αξία.
Έτσι και αλλιώς για αυτό βάζεις το δικηγόρο.Πέρα απο τον νομικό έλεγχο τον ρωτάς σχετικά με το συμβόλαιο.Για αυτό καιτον πληρώνεις.