The vermilion blog

Ακολουθούν μία σειρά από ερωτήσεις που έκανα κ βρήκα χρήσιμες για να ξέρω με τι έχω να κάνω. Εάν δεν πάρεις ικανοποιητικές απαντήσεις ή δεις απροθυμία από τον υπάλληλο, απλώς πήγαινε σε άλλο κατάστημα. Θυμήσου ότι πληρώνεται για αυτή τη δουλειά κ μάλιστα καλά.

• Tελικό επιτόκιο.

Πάντα να ζητάς να σου πουν το τελικό-τελικό επιτόκιο κ όχι το ονομαστικό. Το τελικό επιτόκιο είναι το επιτόκιο που διαφημίζουν συν κάποιες επιβαρύνσεις (εισφορές, φόροι,..). Κανονικά, είναι υποχρεωμένοι να σου αναφέρουν το τελικό επιτόκιο μαζί με όλες τις επιβαρύνσεις, μπορεί όμως να το “ξεχάσουν” πάνω στον ενθουσιασμό τους. Τελικά, όταν έρθει η ώρα  να μιλήσετε για τη δόση θα φανεί το μεγαλύτερο επιτόκιο. Στην αρχή, ομως, όταν είσαι σε φάση ξεσκαρταρίσματος των τραπεζών κ ίσως δεν έχεις καταλήξει οριστικά σε σπίτι (άρα κ σε αξία δανείου), πάντα να μιλάς με το τελικό επιτόκιο για να καταλαβαίνεις αμέσως. Τα ονομαστικά επιτόκια είναι πάντα στρογγυλά (4%, 5,5%) ενώ τα πραγματικά πάντα με περίεργα δεκαδικά ψηφία (4,32%, 5,07%)

• Υπάρχει κόστος αίτησης προέγκρισης;

Είναι ένα κερατιάτικο που χρεώνουν για να κάνεις απλώς την αίτηση της προέγκρισης. Όταν κοίταζα το Δεκ 2007 μόνο η Γενική κ η Αγροτική το είχαν ακόμα (~50ε). Το θεωρώ απίστευτη κοροϊδία να πρέπει να πληρώσεις για κάτι που όλοι έχουν δωρεάν κ σε παρακαλάνε.

• Εξασφάλιση προσωπικών στοιχείων;

Είπαμε πιο πάνω να κάνεις αίτηση προέγκρισης σε όσες τράπεζες μπορείς. Αυτό που δεν είπαμε είναι πως μέσα στην αίτηση προέγκρισης υπάρχει με ψιλά γράμματα ο όρος ότι τα στοιχεία σου μπορούν να δωθούν σε θυγατρικές κλπ κλπ (τα γνωστά εκνευριστικά τηλ που λέγαμε). Οπότε, ακόμα κ να μην ξαναδεις μία τράπεζα ποτέ, αυτή έχει τα λεπτομερή σου στοιχεία. Ζήτησε ρητά να δεις κ να υπογράψεις τον όρο που λέει ότι ΔΕΝ επιθυμείς να ενημερώνεσαι κ να κυκλοφορήσουν τα στοιχεία σου. Κάποιες πιο “πολιτισμένες” τράπεζες, όπως η Citi, το έχουν σε ξεχωριστό φυλλάδιο όπου το επιλέγεις ή όχι. Η μεγαλύτερη πλειοψηφία των υπόλοιπων τραπεζών, όμως, δε δίνει καν αυτήν την επιλογή στα έγγραφα των αιτήσεων. Μη δεχτείς προφορικές διαβεβαιώσεις ότι “αυτά δεν πάνε πουθενά”. Ζήτησε να μπει χειρόγραφος όρος επάνω στο φύλλο για το ότι δε θες να μαθευτούν τα στοιχεία σου. Ίσως να κάνεις μία τρύπα στο νερό, ίσως κ να κωλώσουν.

• Πόσα είναι τα έξοδα φακέλου;

Έξοδα φακέλου είναι το ποσό που χρεώνεσαι για να επεξεργαστούν την αίτησή σου εσωτερικά. Άλλο ένα κερατιάτικο δηλ. για να αποφασίσουν εάν θα τους πληρώνεις με κέρδος για τα υπόλοιπα χρόνια της ζωής σου. Αυτό είναι ένα εντελώς πλασματικό κόστος, καθώς σε περιόδους προσφορών τα έξοδα φακέλου είναι τα πρώτα που φεύγουν. Αυτό είναι ένα εφάπαξ κόστος που σε επιβαρύνει τη χειρότερη περίοδο που όλοι ζητάνε λεφτά από εσένα (δικηγόροι, συμβ/φοι), οπότε ό,τι μπορεί να κοπεί από αυτό είναι καλό. Ρώτησε ποια είναι τα περιθώρια έκπτωσης σε αυτό. Είναι στο χέρι του υπαλλήλου ή του διευθυντή του καταστήματος να εισηγηθούν κ να πάρουν έκπτωση σε αυτό το έξοδο. Θυμήσου ότι τα έξοδα φακέλου δεν πάνε στην τσέπη τους, ενώ το μπόνους αν υπογράψεις πάει.

• Έξοδα δικηγόρου, μηχανικού;

Πόσα είναι αυτά; Πότε πληρώνονται, με την αίτηση ή όταν χρειάζεται να πάει ο καθένας τους; Αυτά τα έξοδα δεν είναι καθόλου στάνταρ καθώς πάλι οι τράπεζες χρεώνουν ό,τι θέλουν. Τι έκπτωση μπορεί να γίνει εδώ; Ο,τιδήποτε πάνω από 150ε για μηχανικό κ 200 – 250ε για δικηγόρο είναι κοροϊδία.

• Τι ασφάλεια πρέπει να γίνει; Πυρός/σεισμού ή να ασφαλιστεί το δάνειο; Σε ποια ασφαλιστική; Με τι όρους;

Όλα τα σπιτια με στεγαστικό ασφαλίζονται υποχρεωτικά με μία ασφάλεια πυρός σεισμού για την κατασκευαστική αξία του σπιτιού. Στην πράξη αυτό μεταφράζεται σε μία αξία 1000ε/τ.μ. κ σε μία δόση στην ασφάλεια ~600ε το χρόνο. Υπάρχει κ περίπτωση, όμως, η τράπεζα να σε υποχρεώσει να κάνεις μία ασφάλεια ζωής για το δάνειο, δηλ. σε περίπτωση που πάθεις κάτι το υπόλοιπο ποσό του δανείου να είναι εξασφαλισμένο ώστε να αποπληρωθεί. Αυτή η ασφάλεια ξεκινάει με μεγάλη δόση κ όσο περνάει ο καιρός μικραίνει καθώς ξεπληρώνεται το δάνειο. Αυτό ίσως είναι σημαντική επιβάρυνση, καθώς η δόση για αυτή την ασφάλεια μπορεί να πάει κ 200ε το μήνα για δάνειο ~200k.
Σε κάθε περίπτωση, οι περισσότερες τράπεζες προωθούν τη σύναψη ασφαλειών με τις δικές του ασφαλιστικές. Αυτό μπορεί να είναι κ κακό, καθώς μπορεί να μην είναι κ η φτηνότερη της αγοράς. Ρώτησε εάν μπορείς να κάνεις μόνος σου την ασφάλεια (είτε πυρός είτε δανείου) σε κάποια άλλη ασφαλιστική. Μέχρι πότε; Εάν πουν ρητά όχι, σημαίνει ότι προσπαθούν να βγάλουν κέρδος κ από την ασφάλεια.

• Το ποσό της ασφάλειας συνυπολογίζεται στο 40% του πλαφόν δόσης;

Σε κάθε περίπτωση ρώτησε εάν το ποσό της δόσης της ασφάλειας συνυπολογίζεται στο 40% του πλαφόν του δανείου. Μήπως αυτό το έξτρα κόστος γίνεται εμπόδιο ή όχι; Αυτό ισχύει ιδιαίτερα στην περίπτωση της ασφάλειας δανείου.

• Για ποσό δανείου Χ κ διάρκεια αποπληρωμής Υ ποιο είναι το τελικό ποσό αποπληρωμής;

Αυτή είναι πολύ καλή ερώτηση κ σχεδόν κανείς δε δίνει πειστική απάντηση προφασιζόμενοι ότι δεν είναι εύκολο να υπολογιστεί. Μπορεί να νομίζεις ότι για ίδιο ποσό, ίδιο επιτόκιο κ ίδια διάρκεια θα πλήρωνες παντού το ίδιο τελικό ποσό, αλλά δεν είναι καθόλου έτσι. Η κάθε τράπεζα έχει τους δικούς της πίνακες υπολογισμού δανείων κ αυτό μπορεί να σημαίνει για εσένα διαφορά της τάξης των 1000 – 3000ε στο σύνολο (με πρωτοπόρα τη Eurobank). Στην περίπτωση των δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο είναι όντως θεωρητική ερώτηση καθώς αλλάζουν μήνα με το μήνα. Στα σταθερά επιτόκια, όμως, είναι ευκολότερο. Μπορείς, λοιπόν, να ρωτήσεις για ένα ποσό Χ (ας πούμε, 50k) για 20-30 χρόνια σταθερό επιτόκιο πόσο βγαίνει το τελικό ποσό αποπληρωμής. Προφανώς κάθε τράπεζα έχει το δικό της επιτόκιο για τα 30 χρόνια, αλλά ακόμα κ έτσι θα μπορέσεις να ψυλλιαστείς τι παίζει από πίσω. Αν π.χ. μία τράπεζα έχει επιτόκιο 4% κ μια άλλη 4,2% κ το τελικό ποσό της 1ης είναι μεγαλύτερο ή ίσο, τότε κάτει βρωμάει. Σε κάθε περίπτωση, μάθε πόσο είναι το τελικό ποσό αποπληρωμής (έστω κ υποθετικά, με τα κυμαινόμενα να μένουν σταθερά) με το σενάριο που έχεις φτιάξει

• Ποια είναι η αναλογία τόκου/κεφαλαίου ανα δόση;

Στο τοκοχρεωλυτικό το μεγαλύτερο μέρος των πρώτων δόσεων είναι τόκος, αλλά σε τι ποσοστό; Ζήτα να σου δείξουν μία ανάλυση των δόσεων των πρώτων 3-4 χρόνων. Πόσο κεφάλαιο έχουν οι πρώτες δόσεις; 30%; Λιγότερο; Μήπως καθόλου; Θυμήσου πως όσο λιγότερο κεφάλαιο ξεπληρώνεις, τόσο χειρότερα εάν χρειαστεί να κάνεις μεταφορά δανείου ή αποπληρωμή αργότερα.

• Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να γίνουν μεγάλες πληρωμές; Ποιο είναι το ελάχιστο ποσό; Υπάρχει ποινή;

Κανείς δε σου λέει ότι δε θα μπορείς να κάνεις αποταμίευση ώστε σε 5-6 χρόνια να έχεις μαζέψει ένα Χ ποσό. Μπορεί να βοηθήσουν συγγενείς, να κερδίσεις λαχείο, κάτι τέλος πάντων. Η μεγάλη πληρωμή είναι ένα ποσό αρκετά μεγαλύτερο από τη δόση το οποίο ξεπληρώνει μέρος του κεφαλαίου κ όχι τους τόκους. Έτσι δίνοντας π.χ. 20k λιγοστεύεις το κεφάλαιο κατά 20k, άρα επανυπολογίζεται το δάνειο κ μειώνονται οι υπόλοιπες δόσεις. Θα πρέπει, όμως, να βεβαιωθείς ότι αυτό γίνεται από την τράπεζα ή όχι. Οι μεγάλες πληρωμές σημαίνουν αποπληρωμή κεφαλαίου ή απλώς αποπληρωμή δόσεων; Εάν σημαίνουν αποπληρωμή δόσεων, τότε μακριά! Επίσης, τι ποσό κ πάνω θεωρείται μεγάλη πληρωμή; 12 δόσεις; Σε περίπτωση μεγάλης πληρωμής, υπάρχει ποινή; Σε περίοδο σταθερού επιτοκίου ή κυμαινόμενου με υποχρεωτική παραμονή (βλ. 2.4) υπάρχει σίγουρα κάποια ποινή. Πόση είναι αυτή; Οι τόκοι 6 μηνών; Μία νεφελώδης “διαφορά επιτοκίων” που κανείς δεν είναι σίγουρος τι ακριβώς σημαίνει; Στην περίπτωση του κυμαινόμενου υπάρχει ποινή για μεγάλες πληρωμές; Μήπως κάποιο φιξ ποσό, όπως έκανε η Πειραιώς; Εάν υπάρχει ποινή ή φιξ ποσό σε μεγάλες πληρωμές κατά την κυμαινόμενη περίοδο, είναι κοροϊδία.

• Σε περίπτωση ολικής αποπληρωμής υπάρχει ποινή;

Είτε πλουτίσεις είτε αποφασίσεις να μεταφέρεις το δάνειό σου σε άλλη τράπεζα, είναι πιθανό κάποια στιγμή να χρειαστεί να κάνεις ολική αποπληρωμή του δανείου. Σε αυτήν την περίπτωση, υπάρχει ποινή κ αν ναι, πόση; Σε περίοδο σταθερού επιτοκίου είναι σχεδόν σίγουρο ότι θα υπάρχει ποινή.